宁陵县人民政府关于促进宁陵县房地产市场平稳健康发展的实施意见    宁政〔2015〕34号

    各乡（镇）人民政府，县产业集聚区管委会、特色商务区管委会,县政府各部门：

    为进一步完善我县房地产市场宏观调控，合理引导房地产开发与消费，切实满足广大群众的合理住房需求，根据《河南省人民政府办公厅关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》（豫政办〔2015〕139号）、《商丘市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》（商政〔2015〕21号）精神，结合宁陵县房地产市场发展实际，现就促进我县房地产市场平稳健康发展提出如下实施意见：

    一、完善住房和土地供应机制

    （一）科学安排住宅用地供应计划。根据商品住房用地和保障性安居工程用地供需情况，科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。根据我县商品住房库存量和市场供求变化情况，科学调整土地供应节奏、数量和结构，合理确定商品住宅用地和保障性安居工程用地供应量。

    （二）合理调整住房供应结构。在商品住房项目中，对套型建筑面积比例全部放开，取消“新建商品住房中，建筑面积90平方米以下的住房达到开发总面积70%以上”的限制，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等强制性内容的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型作出调整，支持居民自住和改善性住房需求。兼于我县新建商品住房存量偏大的实际，可以根据市场状况和在建房地产用地规模，研究制定未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。

    二、引导支持居民住房合理消费

    对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次购买的普通商品住房，认定为首套改善性住房。首套改善性住房在税费缴纳方面享受首套房相关优惠政策。首套房、首套改善性住房证明由房地产发展保障管理中心或其所属房地产交易管理机构出具，房贷本息偿还证明由金融部门出具。

    三、实行购房货币补贴

    县财政安排专项资金，用于特定时段购房补贴。对户籍在县城规划区以外的宁陵籍购房家庭、宁陵籍以外的购房家庭和在县城规划区内的宁陵籍家庭实行不同的补贴标准。对户籍在县城规划区以外的购房家庭和宁陵籍以外的购房家庭，自本文印发之日起至2016年6月30日前在县城购买商品住房、且购房后一个月内缴纳契税的，县财政给予发放购房补贴。其中在2016年1月31日（含）之前购房，可以申请每平方米补贴120元；2016年2月1日至2016年3月31日（含）购房的，可以申请每平方米补贴80元；2016年4月1日至2016年6月30日（含）购房的，可以申请每平方米补贴50元。县城规划区以内的户籍家庭购房，按照县城规划区以外的户籍家庭和宁陵籍外家庭补贴办法减半补贴。

    上述货币补贴申请家庭需提供河南省销售不动产统一发票、契税缴纳证明、商品房买卖合同、买房人身份证和银行可转账储蓄卡号等。具体操作办法由房地产发展保障管理中心、财政局、地方税务局等研究制定。

    四、鼓励单位团购商品住房

    鼓励机关、企事业单位为解决职工住房问题而团购商品住房。自本文印发之日起至2016年6月30日（含）单位组织成功签约付款的，根据团购单位申请、开发企业对相关事项的证明以及房管部门备案合同，由县财政按照合同面积予以补贴。其中团购规模超过20套不足50套的，按每平方米补贴30元；超过50套的每平方米补贴50元，允许3个以下单位联合团购。县产业集聚区、特色商务区所辖村民因全县产业发展、城中村改造搬迁失房，选择货币补偿的，由县产业集聚区、特色商务区统一组织团购商品住房，按此条规定给予补贴(每个村委按一个单位对待)。符合本条规定、同时符合本意见第三条规定的产业集聚区居民、特色商务区居民可同时享受规定政策。具体实施办法由房地产中心和财政局研究确定。

    五、回购适量商品房补充保障性住房房源

    对回购的普通商品住房，作为政府持有的资产，用作安置房或按照公租房的租金标准向社会出租。今后对城市棚户区改造、城中村改造、城市危旧房改造涉及的居民安置，尽量采用货币补偿方式，以团购购买商品房的方式解决。今后，根据条件和可能，拟采购一定数量的商品房用于棚户区改造安置用房，或者用于补充保障房房源。

    六、切实保障进城购房农民家庭权益

    （一）农民进城购房取得居住证后，其子女进城接受义务教育的，享有与城镇居民子女同等待遇，教育部门统筹安排入学，不收取政策规定以外的额外费用。

    （二）农民在县城购买商品住房，可自主选择在原籍或购房所在地申请城镇居民常住户口，原享受的医疗、集体经济收益等权益不变；申请城镇常住户口的，其共同居住的父母、配偶、未婚子女可随迁进城办理城镇居民常住户口，并保留原有宅基地，依法享有宅基地使用权。

    七、落实营业税征收标准

    个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

    八、积极推进保障性住房建设

    （一）加快推进旧城、城中村及棚户区改造。严格执行《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）和《河南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的意见》（豫政〔2014〕17号）等上级文件精神，尽快完善2016、2017年旧城、城中村及棚户区开发改造项目各项报建手续。要按照规划要求，科学确定建设用地挂牌出让范围，能够分期开发建设的项目，分期办理土地出让等手续，确保旧城、城中村及棚户区改造项目及安置房建设项目顺利推进。

    （二）鼓励房屋征收以货币化安置为主。建立货币化安置被征收人选购存量商品房服务平台，为被征收人购房提供便利。在对被征收人实行货币化安置后，统一组织被征收人购买商品房用于安置，并由商品房开发建设单位给予被征收人“团购”优惠。使用国家棚户区改造项目政策性贷款，采用政府购买服务的方式收储商品房，供实行货币化安置的棚户区改造项目房屋被征收人选购。

    九、加大金融信贷支持力度

    （一）加大个人信贷支持力度。各商业银行要努力配足个人住房贷款额度，对于个人贷款购买首套普通商品住房的，最低首付款比例调整为不低于20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

    （二）加大对依法诚信企业的支持力度。各银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产开发企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。

    十、充分发挥住房公积金作用

    充分发挥住房公积金制度的政策性保障作用，放宽住房公积金提取条件，加大住房公积金贷款力度，提高住房公积金使用率，更加高效、便捷地为广大缴存干部职工服务，支持缴存干部职工住房消费。

    进一步加强宣传引导，帮助农民工全面了解住房公积金政策，鼓励产业集聚区企业、农民工缴存公积金。住房公积金管理机构要主动服务，为农民工开放缴存账户建立“绿色”通道。用工单位可将建立稳定劳务关系的农民纳入住房公积金覆盖范围，依法保障其享受住房公积金政策。支持缴存住房公积金的农民工利用公积金贷款购买普通商品自住住房，改善住房条件，扩大住房消费。

    十一、加强商品房预售监管

    对于手续完善的商品房项目，商品房预售许可条件中“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定工程进度和竣工交付日期”界定为：低层和多层（即六层及以下）建筑主体施工形象进度达到地面二层；中高层（即七层至九层)建筑主体施工形象进度达到地面三层；高层（十层及以上）建筑主体施工形象进度达到地面四层及以上。对符合预售条件的项目，房地产管理部门要及时颁发预售许可证。

    十二、优化市场发展环境

    （一）积极解决遗留问题。为促进我县房地产业健康发展，妥善解决历史遗留问题，对已经开发建设的项目，确因土地不能及时净地交付，造成土地证不能按时办理；建设过程中政府要求变更设计，未在法定时限内完成行政审批；因政府安置、完善城市功能需要提前开工建设，造成土地及规划建设手续无法在法定时间内办理的，国土资源、住房和城乡规划建设管理等部门应限期补办各种手续，不再进行行政处罚。对经县规委会审批的项目，应依法严格监管，对擅自改变规划审批内容建设的，要依法依规进行处理。

    （二）鼓励支持房地产企业优化重组。对具备转让条件的开发项目，允许企业以投资、入股或转让方式进行合作。鼓励规模化开发和集团化运作，支持企业跨区域、多元化和品牌经营。为适应市场变化，房地产企业在不变更容积率、建筑密度等强制性指标，并满足公共配套设施的情况下作出的户型调整，经县规委会同意规划部门应予以审批。

    （三）进一步提高服务水平。国土资源、住房和城乡规划建设管理、税务等相关部门要加快房地产项目审批手续办理速度，简化行政审批环节，缩短审批时限，实行一站式服务；对于法律法规未设置的相关条件一律取消，营造良好的投资环境。文化广电旅游、环保、供电、供气、供水、通信等相关行业部门要提前积极做好勘探、设计、评估、施工等工作，实时跟踪服务，确保项目顺利施工。

    （四）规范房地产开发市场秩序。对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业，以及违反有关资质管理规定的房地产开发企业，工商管理部门可限制其法定代表人、出资人注册成立新的房地产开发公司，土地管理部门可限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。情节严重的，房地产开发主管部门可以依法申请上收主管部门注销其开发资质证书，收回商品房预售许可证。

    十三、加强房地产市场监测和分析

    加强对房地产市场运行情况及发展趋势的分析研究，定期公布土地供应、住房供应和房价变动情况，及时准确发布市场供应信息，完善房地产市场风险预警机制。要及时制定风险应对预案，及时化解市场风险。要加强舆论引导，客观、公正、全面的报道房地产市场情况，正确引导住房消费，稳定市场预期，形成有利于房地产市场持续平稳健康发展的舆论氛围。

    十四、附则

    本意见自下发之日起施行，有效期限至2016年12月31日，如遇国家政策调整，则按新政策执行。
    

2015年11月30日